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构建中国公募REITs是深化金融供给侧改革、促进经济双循环发展的重要举措。公募REITs是继科创板、创业板试点注册制后，作为金融供给侧改革的一次有益探索。

（一）中央支持，规则不断完善

2020年04月24日，遵循党中央与国务院的决策部署，发改委和证监会发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号），正式启动基础设施REITs试点。为推动试点项目的遴选，发改委陆续发布了《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（发改办投资〔2020〕586号）《关于做好第一批基础设施REITs试点项目申报工作的通知》等通知文件，对试点项目的申报条件、申请材料、申报程序、合规性审查等均进行了细化规定。

2021年1月29日晚，沪深交易所发布公募REITs相关配套业务规则，包括公募REITs业务办法（以下称《业务办法》）、发售指引（以下称《发售业务指引》）和审核关注事项指引（以下称《审核关注事项》）。本次发布的三项规则主要明确了基础设施公募REITs的业务流程、审查标准和发售流程。其中：

1、《业务办法》主要对上市审核、发售、交易、收购及信息披露等业务全流程进行规范，在征求意见稿的基础上，进一步简化申请文件要求、优化交易机制、完善项目收购及权益变动的相关要求。

2、《审核关注事项》主要对审核关注事项及要点进行说明，明确申请条件和标准，在征求意见稿的基础上，进一步完善基础设施项目合规、现金流、运营年限等相关要求。

3、《发售业务指引》主要对发行询价、定价、配售等事项进行规范，在征求意见稿的基础上，进一步优化了扩募方式、网下投资者的合格条件等相关规定。

公募REITs相关配套规则征求意见稿于2020年9月4日至9月15日已经向社会公开征求意见，和征求意见稿相比，此次发布的内容主要修订情况如下：

1、优化原始权益人战略配售安排。为保障基础设施基金的持续稳健运营，同时为部分特殊情形下股东参与战略配售安排预留空间，《业务办法》明确作为基础设施项目控股股东或者实际控制人的原始权益人应当持有最低战略配售份额原则上应当不低于本次基金发售总量的20%。

2、优化交易机制相关安排。为提升二级市场流动性，《业务办法》将上市首日涨跌幅调整到30%，后续交易日的涨跌幅仍保持10%；规定基金管理人原则上应当选定不少于1家流动性服务商为基础设施基金提供流动性报价服务；进一步明确基础设施基金可以作为质押券参与质押式协议回购和质押式三方回购业务，除原始权益人及其同一控制下关联方以外的其他投资者持有的战略配售限售份额可以参与质押式协议回购业务。

3、优化权益变动和要约收购有关要求。为便于投资者参与，《业务办法》将基础设施基金份额权益变动信息披露门槛从5%调整为10%；考虑部分原始权益人存在持有超过30%份额的需求，且基金持有人持有基金份额权益达到30%对基金资产运营难以产生重大影响，将要约收购义务触发门槛从30%调整为50%。

4、完善重要现金提供方定义。结合市场机构建议，《审核指引》调整重要现金流提供方界定标准，将基础设施资产的单一现金流提供方及其关联方合计提供的现金流超过基础设施资产同一时期现金流总额的占比由5%调整为10%。

5、调整认购价格的风险提示情形。考虑发行定价应基于网下投资者的实际报价情况确定，参考创业板注册制相关要求，《发售指引》明确认购价格高于所有网下投资者报价的中位数和加权平均数孰低值的，应提前发布风险提示公告。

（二）前景广阔，全球市场成熟

放眼全球市场，REITs已成为仅次于股票和债券的第三大类基础性金融产品。目前全球已有四十余个国家和地区创立了REITs市场。REITs不仅打通了实体资产与金融市场间的投融资路径，其亦股亦债的特性也使其成为投资组合中重要的配置品种。

公募REITs不仅有助于盘活基础设施资产、形成投融资闭环，也有利于扭转资金热衷于投资实体资产而非金融资产的局面、引导养老金/保险等长期资金投资于长期收益型资产的证券化产品，还有益于引领债权融资向股权融资方向发展从而降低杠杆率、推动收益率法之下的资产理性定价从而抑制和防范风险。

如果超过百万亿元的居民储蓄及理财中有一部分可以通过REITs投资于基础设施，既可以支持基础设施投资、促进经济结构调整，还能增加居民财产性收入、带动消费，使之成为扩大内需和提升内循环良性发展的重要枢纽，增强资本市场服务实体经济的能力。

我国的公募REITs试点聚焦于基础设施领域，发展前景非常广阔。中国的基础设施，无论从存量规模，还是类型来看，都非常丰富。对于原始权益人来说，公募REITs的推出相当于提供了新股权投资的途径，方便其运用该工具降低资产负债率，也有利于部分企业转型发展。

目前，国内已经发布了不少类RITEs产品，截至2020年7月底，已有33单类REITs产品在上交所发行，规模达562亿元，覆盖仓储物流、产业园区、租赁住房、商办物业、高速公路等多种不动产类型。

深交所自2014年以来相继推出境内首单私募REITs、首单以公募基金为载体的REITs、首单物流仓储私募REITs、首单桥梁基础设施私募REITs等标杆产品。目前，深交所市场已累计发行私募REITs产品为50单、发行规模为1055亿元，初步形成规模。

（三）储备项目，立足基础设施

目前公募REITs已经有大量储备项目蓄势待发。目前，上交所有27单优质项目由地方发改委推荐至国家发改委，其中17单入围国家发改委的首轮反馈名单。同时，上交所还有30多单储备项目正在准备过程中，储备项目涵盖了主要基础设施类型，基本覆盖了全部重点区域和省份。

我国首推基础设施REITs试点，原因在于我国拥有巨大的基础设施存量，而且许多项目在实际运营中项目收益率和现金流都不错，可以为REITs提供理想的资产来源。比如，我国基础设施存量超过100万亿元，REITs的发展空间充足。据统计，仅2003-2017年，中国累计的基础设施投资规模就高达108万亿元。考虑一定的折旧率后，即使按1%的证券化比例计算，转化为REITs的规模也有